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La frustración del fin del contrato en el nuevo Código
Autor: José María Gastaldi |
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que lo contrata para ver el paso del rey –caso “Krell vs. Henry”-; la finalidad aparecía nítida, el ver el desfile y no otra. Se había pagado una parte al contado; el resto sería días después, antes del desfile.
Fracasado éste y frente al reclamo del arrendador y la reconvención del inquilino, el tribunal declaró que resultando frustrado el contrato ambas partes quedaban liberadas de sus futuras prestaciones. En otras palabras, el arrendador nada debió reintegrar y el arrendatario no debió abonar el saldo del alquiler pactado.
V.3. Jurisprudencia. Casos y doctrina
Nuestra jurisprudencia no registraba gran cantidad de casos sobre “frustración del fin del contrato”, aunque a lo largo de los años, a partir de que el tema comenzó a difundirse a través de doctrina y, particularmente, en encuentros en que se incorporó para su análisis, se comenzó a plantear en demandas de diverso tipo la posibilidad de su aplicación, generando sentencias y doctrinas contradictorias.
Mencionaré algunos fallos, con distintos contratos como base y circunstancias diferentes, que concluyeron en sentencias disímiles desde distintos puntos de vista.
Así, a modo de ejemplo, tomo un caso, que se complementa con otros que citaré (ver en las notas) –incluso algunos similares con resoluciones diferentes-:
Contrato de locación de un local en un shopping center. El locatario, al fracasar el emprendimiento y frente al pedido de desalojo por falta de pago, invoca la frustración del fin, con base en que la empresa no cumplió la obligación de coordinar los recursos para el buen funcionamiento del shopping. Diversos factores sobrevinientes, ajenos a las partes – ubicación del predio, apertura de otro centro comercial cercano, la economía en crisis y la disminución del público consumidor y por ello también las ventas, llevaron a la frustración del fin del contrato celebrado, al no poder cumplirse con la finalidad y función del negocio previstas que, incluso, llevaron al cierre definitivo Aunque ello no estaba incluido expresamente en el contrato, teniendo en cuenta que la actividad del
rechazó la demanda, no obstante la similitud con el caso “Krell vs. Henry”, fundamentándose en que el derecho del arrendador al pago total de la renta se había perfeccionado antes de la cancelación del desfile y que la frustración no anulaba el contrato sino que relevaba a las partes de sus compromisos posteriores. |
