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EL DERECHO DE PROPIEDAD, EL PATRIMONIO ARQUITECTONICO Y LOS INCENTIVOS PARA SU PROTECCION
Autor: Diego Hickethier |
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Ante ello, los titulares de inmuebles protegidos podrían asumir las siguientes conductas: i) asumir la pérdida; ii) demandar al gobierno; iii) dejar que el inmueble se deteriore por falta de mantenimiento y/o demolerlo en forma clandestina.
Ante la inexistencia de un sistema eficiente de control y las penalidades exiguas que se imponen ante las demoliciones clandestinas, que consisten en multas que resultan irrisorias en relación al valor del metro cuadrado en la ciudad, la tercer alternativa de demoler en forma clandestina resulta más que atractiva. 215
Esta alternativa implica una disminución en la cantidad de propiedades protegidas y resulta una obviedad que la existencia de propiedades protegidas beneficia a toda la sociedad, no sólo por una cuestión estética o de disfrute, sino también que la existencia de propiedades históricas mejora el valor de las propiedades que la rodean.216
Es decir, el valor de la propiedad protegida frente a la inexistencia de compensaciones genera una disminución en la oferta de este tipo de propiedades, por su no mantenimiento y/o demolición; eso hace que el equilibrio de mercado sea menor al óptimo social; en otras palabras, a determinado valor (el valor disminuido de la propiedad protegida), la oferta (el número de propiedades protegidas que se conservan) no refleja la cantidad de propiedad socialmente óptima.
El cuadro siguiente grafica esta situación:
215 El Código de Planeamiento Urbano contiene una sanción que consiste en la pérdida de parte de la capacidad constructiva del lote en caso de demolición ilegal (“Los mismos sólo podrán construir hasta un máximo equivalente al 70% de la capacidad edificatoria de la subzona correspondiente …), pero no existen antecedentes de que se haya aplicado –existiría una que no se encuentra firme, aplicada en el año 2010-.
216 “Other more external impacts may be expected as well. If preservation policies or landmark designation bring more stability to a neighborhood by restricting changes in buildings or neighborhood character, property prices may rise because such stability mitigates investment risk for propoerty owners” (Noonan – Krupka, trabajo citado). |
