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EL DERECHO DE PROPIEDAD, EL PATRIMONIO ARQUITECTONICO Y LOS INCENTIVOS PARA SU PROTECCION
Autor: Diego Hickethier |
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4.4. La normativa de zonificación del lugar dónde se encuentra ubicado el inmueble como parámetro del beneficio razonable.
Simplificando, las normas de zonificación determinan cuánto se puede construir en una parcela que se encuentra en una determinada ubicación.
Las normas de protección de patrimonio, que “eligen” un inmueble y lo protegen en consideración a determinadas características que éste posee, excluyen a ese inmueble de la normativa de zonificación que se le aplicaría de no haber resultado “elegido” y le aplican una normativa específica.
Mientras las leyes de zonificación se aplican a todos los inmuebles ubicados en la zona objeto de regulación, las normas de protección del patrimonio se aplican a inmuebles determinados; es por ello que la invocación del art. 16 de la Constitución Nacional en el fallo de la Cámara Nacional Contencioso Administrativo citado más arriba, resulta más que acertada.
Esta imposibilidad de construir conforme lo autorizan las leyes de zonificación puede implicar una importante pérdida de capacidad constructiva, que implica un valor económico fácilmente mensurable.
Por supuesto, no todas las propiedades que se protegen sufren una pérdida de capacidad constructiva por la aplicación de las normas que regulan la protección del patrimonio. En dos casos ello no ocurrirá: i) cuando lo construido hubiese consumido la capacidad constructiva de la parcela conforme la norma de zonificación; ii) cuando por aplicarse el nivel de catalogación cautelar –el más bajo y el único que en ciertos casos permite ampliaciones del volumen construido-, pueda construirse hasta el límite de la capacidad constructiva.
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